Аналитика недвижимости. Куда выгоднее вкладывать деньги на рынке недвижимости в условиях кризиса? - Жилой Комплекс «Мечта»
карта
сайта

Аналитика недвижимости. Куда выгоднее вкладывать деньги на рынке недвижимости в условиях кризиса?

03.04.2014

Если стоит задача защитить капитал именно от падения курса рубля, то с экономической точки зрения выгоднее вложить деньги не в квадратные метры, а в твёрдую валюту – доллары, евро, швейцарские франки и т.п. Однако всегда надо помнить, что любой инвестиционный инструмент имеет не только плюсы, но и минусы – иностранная валюта тоже может в какой-то момент сильно подешеветь. Поэтому откажемся от этого варианта инвестиций и рассмотрим другой традиционный и пользующийся доверием у наших граждан инвестпроект – покупку жилья. Итак, в какую недвижимость выгоднее вложить капитал?


Качественный рост цен на столичную недвижимость завершился почти семь лет назад: после ценового скачка 2006 года стоимость жилья в Москве колеблется в широком коридоре от $4 000 до $6 000 за квадратный метр.

Но, так как курс отечественной валюты с начала 2014 г. упал с 32,7 до 36,4 рублей за доллар, долларовые цены на квартиры в Москве за тот же период снизились примерно на 6%, а рублёвые подросли на 4%.



Объясняется такая динамика достаточно просто. Граждане, опасаясь дальнейшей девальвации рубля, не только более активно покупают недвижимость, но и готовы платить за неё несколько больше – в рублях.
В условиях ослабления рубля наиболее устойчивыми – по крайней мере, на первых порах – оказываются цены на дорогое жильё – как по типу, так и по местоположению. Это связано, прежде всего, с тем, что в высокобюджетном сегменте цены чаще номинируются в долларах или индексируются в соответствии с ростом курса американской валюты. Кроме того, продавцы дорогой недвижимости, как правило, готовы ждать покупателей, удерживая цены, значительно дольше, чем владельцы бюджетных квартир.

При этом жилой фонд эконом класса давно живёт в рубле, поэтому даже в период резкого ослабления национальной валюты продавцы не пытаются привязать цены к доллару.

Тут, казалось бы, выгода очевидна. Цены на недвижимость, привязанную к доллару, более стабильны, следовательно, вкладчику гарантирована сохранность капитала.

Но, как показывает опыт предыдущих резких скачков курса доллара, даже в дорогом сегменте большинство покупателей не хотят переплачивать из-за болтанки валютных курсов. В результате через некоторое время владельцам дорогой недвижимости все равно приходится снижать номинированные по доллару цены.

В августе-сентябре 2011 г., когда доллар подорожал на 20% (с 27,5 до 33 руб.), и в мае-июне 2012-го (скачок на 17%, с 29 до 34 руб.) на фоне общего снижения долларового индекса стоимости жилья дорогая недвижимость также демонстрировала большую устойчивость, чем эконом класс. Но если взять более продолжительный период, то выяснится, что динамика цен в высокобюджетном сегменте практически ничем не выбивается из обще рыночной. То есть, за три года дорогие квартиры в современных монолитно-кирпичных домах подорожали на 14,7%, а, например, значительно более дешёвое жильё в типовых панельных – на 15,9%.

Такая же картина вырисовывается и при рассмотрении динамики стоимости метра по географии: с начала 2011 г. по конец 2012-го самый дорогой и престижный Центральный округ прибавил 15%, а Юго-Восточный, один из самых дешёвых, – 16,7%.

И здесь мы делаем вывод, что инвестиции в недвижимость лучше защищают тех, кто покупает жильё эконом класса, потому что наблюдается умеренный прирост рублёвых цен на фоне снижения долларовых.



На первых порах жильё бизнес и элит классов лучше сопротивляется коррекции благодаря тому, что цены в этих сегментах номинируются в долларах или индексируются по курсу американской валюты – во всяком случае, продавцы предпринимают такие попытки, надеясь на повышенный инвестиционный спрос. Хотя, в более продолжительной перспективе (от года и более), динамика цен на дорогое жильё и престижные районы практически ничем не отличается от динамики эконом класса.

Таким образом, привязка цен на недвижимость к доллару практически ничего не даёт. В кризисных условиях продавцам номинированного в долларах жилья все равно приходится предоставлять скидки, а впоследствии и снижать цены, чтобы продать недвижимость. То есть терять свои средства.

Поэтому, чтобы сохранить капитал и, при благоприятных условиях, получить с него прибыль, эксперты советуют делать инвестиции в недвижимость эконом класса. Ведь в Подмосковье формируется устойчивая тенденция создания проектов, ориентированных на потребителей, выбирающих этот вариант для вложения средств, потому что объекты бюджетного сегмента рынка пользуются наибольшим спросом у покупателей сейчас и будут востребованы в перспективе. Как пример удачного бизнеспроекта, развивающегося в этом направлении, можно назвать жилой комплекс «Мечта» в Дмитровском районе Подмосковья. Эксперты отмечают, что здесь, как и в других прибыльных инветпроектах, которые, несмотря на кризис, появляются именно в бюджетном сегменте рынка недвижимости, цены стабильно растут. Это происходит потому, что всё большее число инвесторов приходят к выводу, что в нынешних экономических условиях будущее за рублёвыми инвестициями в недвижимость.